В TikTok недавно завирусилось видео о высоких ценах на минские квартиры. Согласно опросам, дорогое жилье — действительно одна из главных проблем, волнующих минчан. Но соответствует ли такое общественное внимание реальной обстановке с доступностью жилья и какие факторы на нее влияют? Анализ ситуации опубликовал Центр новых идей.
Аренда квартир считается доступной, если она не превышает 30−40% от медианной зарплаты (когда половина работников получает больше, а другая — меньше этой суммы, в Беларуси это 2014 рублей до уплаты налогов). В Минске же этот показатель за последние пять лет держится на уровне 50−60%. В среднем минчанам не хватает порядка 600 рублей для комфортной аренды однокомнатной квартиры, как показывает график ниже.
Получается, что озабоченность минчан высокими ценами вполне обоснованна: большинство не может самостоятельно снимать квартиру. Однако аренда — не единственный вариант иметь крышу над головой. Насколько в Минске доступна покупка квартир?
Ипотека: двадцать лет чрезмерной нагрузки на семейный бюджет
Как и в случае с арендой, кредит на покупку квартиры считается доступным, если ежемесячный взнос не превышает 30−40% зарплаты. Среднему минчанину, согласно этому показателю, самостоятельно купить жилье в ипотеку почти невозможно: по самому выгодному кредиту платеж будет составлять 68% средней зарплаты по столице (3620 рублей до уплаты налогов). Даже получить такой кредит могут далеко не все. Требуемая банками зарплата превышает четыре тысячи рублей, что примерно в полтора раза больше медианной.
Для семей с двумя работающими ипотека доступнее, но нагрузка на бюджет все равно превышает норму. Для покупки двухкомнатной квартиры пара со средними зарплатами будет отдавать около 50% ежемесячного дохода в течение двадцати лет при минимальном первоначальном взносе.
Выходит, что большинство жителей столицы не могут купить квартиру в кредит без перегрузки семейного бюджета. Поэтому обеспокоенность минчан высокими ценами на жилье обоснованна и с точки зрения аренды, и с точки зрения покупки квартир.
Кризис еще не наступил, но его угроза растет
Доступность жилья в Минске — уже большая проблема. Но можно ли говорить о полноценном жилищном кризисе, с которым столкнулись многие европейские мегаполисы? Для этого можно посмотреть на стандартный показатель доступности жилья — соотношение средней зарплаты и средней стоимости квартиры. По этому показателю шансы минчан на приобретение недвижимости заметно повысились сразу после 2020 года и существенно не менялись впоследствии.
Более того, сравнение с другими городами показывает, что Минск еще далек от полноценного жилищного кризиса. Соотношение цен и доходов в беларусской столице сопоставимо с Загребом и Римом, где доступность квартир почти вдвое выше, чем в городах — антилидерах рейтинга — Амстердаме, Афинах и Праге.
Пусть ситуация в Минске и не критическая, риск жилищного кризиса все же есть. Всего пять лет назад город уже был близок к лидерам антирейтинга, а в 2025-м рост цен на квартиры аномально ускорился, достигнув максимума за последние почти двадцать лет. Если цены продолжат расти, а зарплаты останутся на прежнем уровне, что крайне вероятно в свете охлаждения российской экономики, шансы минчан иметь собственное жилье еще больше уменьшатся.
Кроме того, после закрытия для них многих европейских рынков недвижимость в беларусской столице активнее скупают россияне, что взвинчивает цены. Также все большее распространение получает флипинг: инвесторы покупают квартиры без ремонта, делают дешевую «косметику» и перепродают их значительно дороже.
Наконец, государственные программы дешевых кредитов также наращивают спрос и разогревают цены. В краткосрочной перспективе выигрывает небольшая группа горожан, которым достаются такие займы. А в долгосрочной — застройщики и инвесторы, которые остаются на рынке с повышенными ценами.
Если власти не предпримут системных мер против хотя бы некоторых из этих факторов, наступление полноценного жилищного кризиса в Минске станет неизбежным. Однако на фоне тесной связи режима с девелоперскими фирмами вроде Dana Holdings перспектива принятия таких мер не кажется очень реалистичной. В регулировании рынка недвижимости власти с высокой вероятностью могут встать на сторону приближенных бизнесменов, а не рядовых минчан.
